حدود اربعه چیست؟

حدود اربعه ملک ، شاید تا به‌حال چیزی در موردش نشنیده باشید و یا اینکه اطلاعات کاملی ندارید، با من همراه شوید. 

زمانی که شخصی زمین یا ملکی می‌خرد متراژ و اندازه‌ آن را در سند می‌نویسند؛ اما این اندازه‌گیری از کجا می‌آید؟ 

چرا به آن حدود اربعه می‌گویند؟ 

 

 در هنگام خرید ملک بین بنگاه‌داران و مالکان املاک کلمات به خصوصی ردوبدل می‌شود، یکی از این کلمات تحدید می‌باشد. تحدید از کلمه حد گرفته‌ شده است. این اندازه‌گیری‌ها را از این جهت حدود اربعه نامیده‌اند ک ملک مدنظر باید از چهار جهت جغرافیایی با زمین و مسکن‌های مجاورش و هم‌چنین با خیابان و پیاده‌رو، مرزی مشخص داشته باشد.

 به هنگام خرید باید حدود زمین یا مسکنی که خریداری می‌کنید، توسط نقشه‌ بردار از چهار جهت مشخص شود. برخی از املاکی‌ها این اندازه‌ها را در سند و نقشه ثبت نمی‌کنند بلکه به‌وسیله شماره پلاک آن ملک متوجه اندازه و ابعادش می‌شوند. در این مواقع از نقشه ثبتی توسط کارشناسان مربوطه استفاده می‌شود. اغلب در صفحه سوم سند، حدود اربعه ملک و پلاک‌های اصلی و فرعی به‌صورت نوشتاری با حروف ثبت می‌شود.

حدود اربعه چیست؟

حدود اربعه ملک همان چهار جهت جغرافیایی اصلی است.

تحدید حدود املاک چیست؟

تحدید حدود املاک به معنی معین کردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است.درموقع تحدید حدود املاک باید نقشه کامل ملک به وسیله نقشه بردارثبت ترسیم شود.

حدود اربعه در کجا ثبت می گردد؟

درهر سند حدود اربعه و یا حدود مشخصات تعریف شده است، که در آن حد شرق، غرب، جنوب و شمال مشخص شده که به قطعه مجاور و یا خیابان دسترسی داشته یا منتهی گردد.

در صفحۀ سوم اسناد مالکیت، پلاک­ های فرعی و اصلی و حدود اربعه ملک و مساحت کل عرصه (زمین) با حروف درج می ­شود.البته ممکن است برخی از املاک فاقد مساحت و حدود اربعه بوده و فقط شمارۀ پلاک ثبتی داشته باشند؛ در این صورت برای تعیین مساحت ملک، از نقشۀ ثبتی که توسط کارشناسان ثبتی تهیه شده است استفاده می­کنند.

اصلاح حدودزمانیکه وضعیت مجاورین املاک ثبت شده دچار تغییر می شود که در وضع حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل می شود مالک می تواند درخواست اصلاح حدود داشته باشد. مثلا ابعادی از یک ملک که به نام شخصی بوده در نتیجه تغییر گذرگاه و یا کوچه دچار تغییر می شود.

 مالک می تواند در این شرایط به اداره ثبت مراجعه کند و آن بخشی از زمین خود را که دچار تغییر شده و از دست داده را اصلاح حدود کند، در چنین شرایطی مالک میتواند یک قطعه زمین بلااستفاده مجاور را از مالک یا شهرداری خریده به ملک خود متصل نماید.

حدود اربعه ملک برای مناطق مسکونی چگونه تعیین می‌شود؟

تعیین حدود اربعه برای زمین‌های مسکونی کار چندان سختی نیست، زیرا وجود شبکه‌های خیابانی به شکلی منظم و دیوارکشی‌های مجاور آن سبب شده خودبه‌خود مرزی برای زمین و یا منزل مسکونی تعیین شده باشد. در مورد سند تک‌ برگی برای زمین‌هایی که در مناطق دور افتاده‌تر و ساخته نشده قرارگرفته‌اند، نیاز است که مالک چهارگوشه‌ قطعه تفکیکی خود را بر روی زمین پیاده کرده و محدوده ملک شالوده گذاری شود. برای انجام این فرآیند روی زمین نیاز به در دست داشتن مختصات دقیق چهارگوشه‌ ملک می‌باشد و همچنین دسترسی به نقشه تفکیکی قطعه مادر الزامی‌ست.

 جالب است بدانید گاهی اوقات بدون داشتن اطلاعات مزبور نیز می‌توان حدود اربعه ملک موردنظر را تعیین کنیم. اگر ملک‌های مجاور دیوارکشی شده باشند، به کمک محل تثبیت‌شده‌ ملک‌های مجاور می‌توان به‌سادگی چهارگوشه‌ زمین مورد نظر را مشخص کرد؛ اما اگر منطقه زمین ویرانه و یا ساخته نشده است؛ در دست داشتن اطلاعات دقیق چهارگوشه‌ ملک ضروری است. 

از آنجاکه بسیاری از مالکین به اطلاعات فنی یاد شده امکان دسترسی ندارند و نهاد مربوطه که قطعه‌ها را تفکیک و فروخته است نیز اعلام همکاری برای در اختیار گذاشتن اطلاعات لازم نمی‌کند، تنها راه چاره جانمایی پلاک ثبتی مطابق با شماره قطعه تفکیکی ملک می‌باشد. در این مواقع مالک به اداره ثبت‌اسناد مراجعه می‌کند و خواستار تأییدیه کارشناسان مربوطه می‌شود.

 این اقدام توسط کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی انجام می‌شود مشروط به اینکه کارشناس مربوطه اطلاعات موردنیاز را در بانک اطلاعات خود ثبت کرده باشد.

تعیین حدود اربعه ملک برای زمین‌های کشاورزی :

در مورد زمین‌های کشاورزی بنا به عدم وجود شبکه خیابان منظم شهری، راه‌ها و مسیرهای عبور که اصولاً به‌صورت خاکی و نامنظم هستند؛ نمی‌توانند معیار مطلوبی برای جانمایی دقیق ملک به‌حساب آیند.

 در بسیاری موارد در رابطه با اراضی کشاورزی شاهد این مغایرت بوده‌ایم که در سند منگوله‌دار حدود اربعه ملک به گذرهایی با عرض مشخص اشاره‌ شده است ولی در واقعیت نه‌تنها گذری در محدوده ملک مشاهده نمی‌شود بلکه گذر مذکور در سند، به کشت رسیده است و مشکلاتی را برای مالکان آن زمین و زمین‌های اطرافش به وجود آورده است. تا جایی که برخی مواقع یک دیوار موجود در محدوده به‌عنوان ملاک عمل جانمایی، برای سایر مالکین می‌شود. 

خوب است بدانید در دقت و صحت دیوار مذکور نیز ابهاماتی وجود دارد که مالکین باید آن را بین خود حل کنند و با یکدیگر کنار بیایند. لازم به ذکر است تا زمانی که قرار است این اراضی فقط به‌ منزله کشت‌وکار مورد استفاده قرار بگیرند، خطاهای چند متری در معلوم شدن حدود زمین‌ها، اهمیت چندانی ندارد؛ اما همان‌طور که آگاه هستید بسیاری از اراضی کشاورزی با توسعه شهرها (احداث خیابان‌ها و خطوط مترو) تغییر هویت داده و به بافت شهری ملحق می‌شوند.

 اینجاست که ضرورت تثبیت موقعیت هر ملک با دقت بالا جهت اخذ سند تک‌برگی و تغییر کاربری الزامی می‌شود، چرا که ممکن است خطا در دیوارکشی باعث تجاوز به ملک‌های مجاور و بروز درگیری‌ها و کشمکش‌های ملکی شود. 

با همه این تفاسیر توصیه می‌کنیم اگر قصد هزینه کردن برای دیوارکشی و اخذ سند تک‌برگی برای ملک خود دارید، فقط شیوه تعیین و پیاده‌سازی حدود اربعه‌ ملک بر روی زمین و جانمایی پلاک ثبتی طبق اطلاعات مندرج در سند استفاده کنید، پس‌ از آن برای پیاده‌سازی مختصات دقیق چهارگوشه‌ ملک بر روی زمین از دستگاه‌های دقیق نقشه‌برداری زمینی بهره بگیرید.

ملک خود را زودتر از املاک مجاور نقشه برداری و جانمایی کنید:

در صورتی که سند کنونی ملک شما از نوع سند‌های دفترچه‌ای قدیمی معروف به اسناد اربعه می‌باشد، اینگونه اسناد به دلیل مشخص نبودن حدود دقیق زمین و در نتیجه نامعلوم بودن مساحت دقیق قطعه، از ارزش پاینی برخوردار بوده و شما در صورت انجام هر گونه اقدامی از قبیل معامله ملک، ساخت و ساز، تغییر کاربری و ... موظف به تهیه نقشه دقیق از ملک در سیستم مختصات یو.تی.ام می‌باشد. 

همچنین با توجه به تصویب کلیات طرح جامع کاداستر کشور در مجلس شورای اسلامی مورخ چهارشنبه 21خرداد سال 1393، مالکین موظف به نقشه برداری و ثبت ملک خود در این سیستم با ابعاد و حدود اربعه دقیق می‌باشند.

لذا با توجه به اینکه عمدتاً ابهاد درج شده زمین در اسناد اربعه قدیمی با ابعاد واقعی قطعه ملک بر روی زمین تفاوت دارد. مالکی برنده است که زودتر از مالکین همسایه اقدام به رسمی نمودن ابعاد و مساحت زمین خود نماید.

 چرا که با فرض بزرگتر بودن مساحت قطعه بر روی زمین و با توجه به مرز‌های تعیید شده روی زمین از مساحت تقریبی درج شده در سند اربعه، مالک موفق به ثبت رسمی مرز‌ها و ابعاد قطعه در این سیستم با اندازه‌ای بزرگتر از عدد درج شده در سند قدیمی می‌گردد و هیچ یک از مالکین هم مرز با این قطعه پس از ثبت این قطعه در سیستم یو.تی.ام و تایید آن از طرف نقشه بردار رسمی سازمان نظام مهندسی ساختمان، حق هیچ گونه تعرض و ادعایی نسبت به مرز و مساحت این ملک را نخواهند داشت.

در حالی که بنا بر تجربه و به کرات دیده شده است قطعه زمینی که دیرتر از املاک هم مرز خود در قطعه مادر اقدام به نقشه بردرای و تعیین مرز و مساحت می‌نماید، مجبور به پذیرش تمام خطاها مساحتی و مرزی موجود در اسناد قدیمی غیر دقیق قطعات مجاور و بعضاً ثبت مساحت ملک خود حتی با اندازه‌ای کوچکتر از توافق و نوشته شده در سند قدیمی موقع تفکیک ملک مادر می‌گردد.

چگونگی محاسبه حدود اربعه ملک :

این فرآیند به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، به‌صورت کاملاً مستقل انجام می‌شود. این بدین معناست که کارشناس رسمی ارزیاب ملک، بدون توجه به مکانی که مالک آن را به‌عنوان ملک شخصی خود می‌شناسد؛ کار جانمایی و تعیین حدود اربعه را انجام می‌دهد.

 اگر موقعیت زمین یا مسکن شما منطبق بر محلی که مالک از ملکش می‌داند افتاد که هیچ، در غیر این صورت گفته مالک تأثیری در روند پیگیری کارشناس ارزیاب ملک نخواهد داشت. در حقیقت کارشناس ارزیاب ملک نقشه موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تائید و به ثبت می‌رساند نه بر پایه اظهارات مالک.موارد رجوع در این نوع پروژه‌ها شامل موارد زیر می‌باشد:

اگر مالک سندی از املاک خود دارد اما موقعیت دقیق آن برایش آشکار نیست.

در صورت قدیمی بودن سند

در صورت وجود ابهاماتی 

در باب مرزهای ملک خود با همسایگان